研报

房地产市场仍然处于转型期的调整中。11月16日，国家统计局发布的数据显示，10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比下降城市个数略增，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比涨跌互现。

房地产投资和商品房销售相关指标也在下滑。1月至10月份，全国房地产开发投资同比下降9.3%，降幅较1月至9月份扩大0.2个百分点；商品房销售面积同比下降7.8%，商品房销售额下降4.9%，降幅均较上月有所扩大。

针对当前房地产市场形势，党中央、国务院作出了一系列重要部署，相关部门也密集出台了一系列优化调整政策。“当前，我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但未来的持续发展仍然有坚实的支撑。”住房城乡建设部党组书记、部长倪虹近日在接受媒体采访时表示，从数据看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极效果。1月到10月份，一、二手房交易量合起来实现同比正增长。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉《金融时报》记者，临近年末，企业或将加快项目推盘节奏，加大营销力度，促进部分需求释放；核心城市二手房销售保持恢复的情况下，有望带动新房市场活跃度提升，叠加当前政策环境及去年低基数效应，房地产市场有望逐步企稳。

各线城市房价环比下降

“在9月份轮番政策利好刺激下，市场小幅修复，但是本轮恢复持续性不足。受到政策效应逐步削弱、居民收入预期未获明显改善等因素影响，10月份市场再度降温。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄告诉《金融时报》记者。

数据显示，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，二手住宅环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。从同比来看，各线城市商品住宅销售价格则涨跌互现。　

房价下降城市数量略有增多。10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有56个和67个，均比上月增加2个。新建商品住宅销售价格同比下降城市有47个，比上月增加2个；二手住宅同比下降城市有67个，个数与上月相同。

谈及70城房价数据表现背后的原因， 广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《金融时报》记者采访时表示，主要是因为10月份购房者买房意愿不足，开发商国庆期间加大折扣卖房力度，以及二手房挂牌量明显增加导致降价等。开发商为了缓解资金链紧张情况、冲刺全年业绩，将进一步加大折扣营销力度，预计今年底房价将继续维持目前表现。

从数据来看，房地产开发投资还处于下行通道。1月至10月份，全国房地产开发投资同比下降9.3%，房地产开发企业房屋施工面积同比下降7.3%，房屋新开工面积下降23.2%，房屋竣工面积增长19.0%。销售方面，1月至10月份，商品房销售面积同比下降7.8%，商品房销售额下降4.9%。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，8月份中下旬以来，重点指向需求端的房地产支持政策明显发力，10月份商品房月度销售延续了近几个月以来的同比降幅收窄势头，但传导至投资端还需要一段时间。

一些积极因素也在逐步体现。国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华近日在国新办新闻发布会上表示，从10月份当月情况看，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。从长期看，目前我国人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率还有较大提升空间。住房刚性需求和改善性需求依然较大。未来，随着各地区、各部门进一步深化落实房地产有关政策，房地产发展新模式逐步建立，将促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。

多措并举促进市场平稳健康发展

今年以来，房地产市场运行情况牵动各方关注。从部门到地方，“认房不认贷”、降低首付比例、降低按揭贷款利率等一系列房地产调整优化措施接连出台。中央金融工作会议指明了下阶段房地产政策思路，“促进金融与房地产良性循环”“因城施策用好政策工具箱”“更好支持刚性和改善性住房需求”是施策关键词。

当下，构建发展新模式是促进房地产市场平稳健康发展的关键一招。据倪虹介绍，在理念上，要始终坚持“房住不炒”定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。在体制机制上，要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制等。在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。