11月16日,首创证券发布招商蛇口(001979)研报。
核心观点
少数股东损益比下降带动利润增长。公司2023Q3实现营业总收入758.3亿元,同比-15.3%;营业利润75.6亿元,同比-12.3%;归母净利润37.7亿元,同比27.4%;扣非归母净利润29.6亿元,同比27.5%。少数股东损益占比31.8%,同比减少-21.6%。
单季度毛利率筑底持续回升。公司2023Q3毛利率为18.3%,较2022年下降1百分点;扣税毛利率为14.2%,较2022年下降0.8百分点;净利率为7.3%,较2022年上升2.3百分点;归母净利率为5%,较2022年上升2.6百分点。单季度来看,公司2023Q3单季度毛利率22.4%,环比上升4.7pct。
资产规模稳健增长,经营现金流同比高增。公司2023Q3在手货币资金887.7亿元,同比14.7%;存货总额4651.9亿元,同比2.2%;投资性房地产1231亿元,同比5.9%;存货总资产规模9635.2亿元,同比4.3%。公司2023Q3经营性现金流净额257.2亿元,同比增加176.1亿元;筹资性现金流净额-250.3亿元,同比减少274.6亿元。
核心城市货值充足,保障全年目标完成。2023年1-9月,公司累计实现销售金额2263.1亿元,同比+12.3%,领先百强房企24.5pct,销售面积917.6万方,同比+21.9%,累计销售均价24662元/方,同比-7.9%。公司核心城市货量保持充足,有效保障全年3300亿元销售目标完成。
投资聚焦核心城市,保持轮动有序进行。23年1-9月公司累计拿地总金额691.1亿元,同比-33.1%;累计新增总建面366.5万方,同比-38.2%;累计权益地价554.3亿元,同比-16.6%;累计拿地金额权益比例80.2%,较2022年提升20.5pct。1-9月拿地金额强度为30.5%,较2022年下降13.3pct。土地获取城市结构来看,1-9月一二线城市整体拿地占比提升至97.5%,较2022全年提升8.7pct。权益比例大幅提升,未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市,提高土地兑现度和去化率。
龙头央企优势明显,核心区投资轮动。1)公司央企背景,融资渠道畅通,成本持续优化;2)核心区投资轮动,一二线城市占比提升,换牌效应将抬升公司资产质量。
投资建议:首创证券预测公司2023-2025年EPS分别为0.84元/1.26元/1.59元/股,对应PE分别为13/8.6/6.8倍,维持“买入”评级。
风险提示:二手房挂牌量持续攀升,房价超预期下跌,核心区土地市场热度迅速攀升,公司滚存库存去化难度加大等。
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