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11月16日，首创证券发布招商蛇口(001979)研报。

　核心观点

少数股东损益比下降带动利润增长。公司2023Q3实现营业总收入758.3亿元，同比-15.3%；营业利润75.6亿元，同比-12.3%；归母净利润37.7亿元，同比27.4%；扣非归母净利润29.6亿元，同比27.5%。少数股东损益占比31.8%，同比减少-21.6%。

单季度毛利率筑底持续回升。公司2023Q3毛利率为18.3%，较2022年下降1百分点；扣税毛利率为14.2%，较2022年下降0.8百分点；净利率为7.3%，较2022年上升2.3百分点；归母净利率为5%，较2022年上升2.6百分点。单季度来看，公司2023Q3单季度毛利率22.4%，环比上升4.7pct。

资产规模稳健增长，经营现金流同比高增。公司2023Q3在手货币资金887.7亿元，同比14.7%；存货总额4651.9亿元，同比2.2%；投资性房地产1231亿元，同比5.9%；存货总资产规模9635.2亿元，同比4.3%。公司2023Q3经营性现金流净额257.2亿元，同比增加176.1亿元；筹资性现金流净额-250.3亿元，同比减少274.6亿元。

核心城市货值充足，保障全年目标完成。2023年1-9月，公司累计实现销售金额2263.1亿元，同比+12.3%，领先百强房企24.5pct，销售面积917.6万方，同比+21.9%，累计销售均价24662元/方，同比-7.9%。公司核心城市货量保持充足，有效保障全年3300亿元销售目标完成。

投资聚焦核心城市，保持轮动有序进行。23年1-9月公司累计拿地总金额691.1亿元，同比-33.1%；累计新增总建面366.5万方，同比-38.2%；累计权益地价554.3亿元，同比-16.6%；累计拿地金额权益比例80.2%，较2022年提升20.5pct。1-9月拿地金额强度为30.5%，较2022年下降13.3pct。土地获取城市结构来看，1-9月一二线城市整体拿地占比提升至97.5%，较2022全年提升8.7pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。

龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。

投资建议：首创证券预测公司2023-2025年EPS分别为0.84元/1.26元/1.59元/股，对应PE分别为13/8.6/6.8倍，维持“买入”评级。

风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。